🗳️ Faut-il pousser Airbnb hors de nos villes ?

Pas besoin de revenir sur la crise du logement qui sévit en France. La Fondation pour le logement estime à 4,1 millions le nombre de personnes en situation de mal logements ou dans des conditions difficiles en 2025. Pour répondre à cette crise, beaucoup appellent à relancer la construction neuve. Une part est sans doute nécessaire, bien qu’il faille discuter de qu’est-ce qu’on construit et à quel endroit. Mais avant tout, si on réfléchissait à ne plus en perdre ?

Les fuites sont plus ou moins identifiées : il y a la vacance structurelle, les démolitions évitables, la multiplication des résidences secondaires… mais aussi la transformation de certains logements principaux en locations touristiques, grâce aux plateformes comme Airbnb (leader du marché) qui permet à n’importe quel propriétaire de se transformer en gérant d’hôtel. Ces locations de courte durée entre particuliers ont explosé ces dernières années : les logements entiers mis en location touristique sont passés de moins de 400 000 en 2016 à plus de 1 million en 2025. En soi la location touristique n’est pas en elle-même un problème. Elle le devient quand elle se fait au détriment de l’offre de logements dans les territoires sous tension.

Airbnb : côté pile et côté face

Airbnb a deux visages, c’est l’histoire que l’on racontait dans un vieil article de cette newsletter. Le premier visage d’Airbnb est celui du loueur occasionnel, qui quitte son appartement quelques weekends par an et en profite pour accueillir un couple de touristes allemands amateurs de cafés croissants en terrasse. C’est une élégante intensification d’usage d’un bien (voir le chapitre 2 de « Redirection urbaine »). Dans certains secteurs en gentrification, les revenus complémentaires obtenus grâce à ce « petit extra » peuvent même permettre à des ménages modestes de demeurer dans des villes autrement inabordables. Ces locations de résidences principales représentent 43 % des annonces selon les déclarations d’Airbnb (rapport FNAU). Dans les zones plus rurales, avec peu de solutions d’hébergements touristiques, ces locations saisonnières peuvent ramener de l’activité économique dans le territoire et constituer des formes de diversification des revenus intéressantes pour les ménages. 

Mais c’est l’autre visage d’Airbnb qui prend désormais le plus d’importance. C’est celui qui ne porte plus sur des locations occasionnelles de résidences principales, mais des logements dédiés à l’accueil touristique, qui pose question dans les territoires sous tension. Ce sont des logements, voire des immeubles entiers qui n’accueillent plus d’habitants permanents. À Marseille, les halls d’immeubles rivalisent avec le Pont des Arts en nombre de boitiers cadenassés. Ces petites boites noires et la sous-traitance du ménage permet aux propriétaires de gérer à distance plusieurs logements à la fois, et de professionnaliser cette activité qui n’a plus rien de complémentaire. Rien de surprenant, quand on constate que la rentabilité de cette activité est 2 à 3 fois plus rentable qu’un bail classique (rapport Auran). Ces « multipropriétaires » qui gèrent à distance sont loin d’être une exception. À Paris, 33 % des loueurs mettent en ligne plusieurs annonces, avec un record détenu par « Matthew » avec ses 396 logements dédiés à la location touristique (InsideAirbnb). 

Les plateformes ne créent pas la crise du logement, mais elles l’amplifient parfois considérablement. Dans les territoires tendus, chaque nouveau logement mis en ligne est un logement du parc locatif privé de moins pour les habitants. Les principales victimes sont les étudiants et jeunes actifs, car leurs petits logements locatifs de centre villes intéressent aussi les touristes. La forte rentabilité des locations saisonnières incite même à la construction de nouveaux logements spécifiquement destinés à la location de courte durée, notamment sur les zones littorales (Cahiers de recherches de la Caisse des Dépôts). Elle alimente aussi en ricochet la spéculation foncière (+30 % du prix du mètre carré à Chamonix dans les cinq dernières années). 

Cartographier les impacts

Les premiers territoires mis en difficulté sont évidemment les zones touristiques, notamment ceux à tourisme saisonnier (balnéaire ou hivernal). Le Var, la Haute-Savoie, les Pyrénées-Atlantiques, par exemple, se peuplent de touristes à la belle saison grâce aux meublés touristiques, mais les rues sont vides le reste de l’année. Les prix des logements, eux, ne descendent pas et font fuir les habitants, avec des pertes de recettes fiscales pour les collectivités et des difficultés à recruter pour les employeurs. C’est donc toute l’économie du territoire qui est fragilisée. Parfois, cette « lutte des places » prend aussi une tournure identitaire, comme au Pays basque ou en Bretagne. À Nice, la collectivité a imaginé un dispositif de location alternant touristes et étudiants. Les propriétaires louent de septembre à mai à des étudiants sous plafond de revenus, et accueillent des touristes sur les trois mois restants. 

Autre cas : les régions touristiques où il n’y a plus de saison et qui restent attractives toute l’année. Comme Paris, Bordeaux, Nice, Strasbourg ou Lille. On peut rapporter le nombre d’annonces actives au nombre total de résidences principales sur ces métropoles pour évaluer la pression d’Airbnb sur le marché résidentiel. Ce ratio est de 7,4 % à Nice, 4,4 % dans la capitale et 3,7 % à Bordeaux. Même à Nantes, où ce taux est beaucoup plus faible (de 1,5 %) l’agence d’urbanisme AURAN compte tout de même plus de 1 500 logements entiers disponibles en location touristique en plein hiver, alors que la pénurie est telle que certains étudiants dorment au camping ou dans des mobile homes. 

David contre Goliath

Alors, comment arrêter l’hémorragie ? Les moyens de réguler existent, et ils sont dans les mains des communes.

Trop souvent, l’accent est mis sur la durée de mise en location : on limite à 120, voire 90 le nombre de jours pendant lesquels un bien peut être loué sur les plateformes chaque année. C’est difficile politiquement, car on s’attaque à un business déjà en place. En plus, la mise en application de ces réglementations est dépendante du bon vouloir des plateformes, qui bizarrement, ne sont pas rapides à les mettre en œuvre : rétention de données, exigence d’un numéro d’enregistrement très relative, délais de blocage des annonces… Tenter de vraiment réguler la durée de location est donc difficile, mais c’est surtout trop tard. 

C’est à la racine du problème qu’il faut s’attaquer, en ralentissant le flux de logements qui passent d’un usage de résidence principale à un statut d’hébergement touristique. Pour cela, les communes peuvent exiger une déclaration de changement d’usage avant toute mise en location et y associer des mesures compensatoires, parfois très contraignantes :

• Nantes exige que la surface de nouvelle location touristique soit compensée par la même surface de commerce transformée en logement.
• À Bordeaux, une surface équivalente doit être mise en location classique par le même propriétaire.
• À Saint Malo, les changements d’usage sont limités par des quotas par quartier.
• À Paris, ces déclarations sont tout bonnement refusées dans certains arrondissements.

Mais au delà des règles, reste à de donner les moyens les appliquer par un renforcement des contrôles. Les villes où la répression des fraudes est la plus active (Paris, Bordeaux, les Pays Basques) sont celles où la location de courte durée diminue durablement. Il faut oser montrer les muscles pour dissuader. Cela demande des moyens humains, financiers et juridiques. Paris s’est ainsi dotée d’une brigade de 30 agents pour contrôler sur le terrain les locations touristiques, en visant d’abord les multipropriétaires. La ville ne rechigne pas à trainer ces fraudeurs devant les tribunaux, et a obtenu gain de cause dans les 2/3 des cas. Lille, Saint-Malo, Cannes, Annecy, Biarritz, Marseille disposent elles aussi d’une brigade spécialisée pour s’attaquer aux boîtes à clefs installées illégalement sur l’espace public, rendant plus difficile la gestion à distance des locations par des non-résidents.

Les villes en première ligne dans la bataille contre les plateformes. L’asymétrie est flagrante, tandis que les gouvernements européens restent en retrait. La dernière loi passée en 2025 élargit certes les moyens des communes pour réguler les plateformes, mais actent aussi leur solitude face aux géants. Airbnb (et les propriétaires visés) ne se privent pas d’attaquer les villes qui passent à l’action, paralysant ainsi les procédures. Ces plateformes savent aussi promettre aux élus de la visibilité sur leurs sites, pour les faire hésiter à se lancer dans la bataille. 

Mais grâce à la ténacité de certaines villes européennes — Paris en tête — l’équilibre des forces commence doucement à s’inverser. Airbnb a par exemple été contraint de verser plus de 8 millions d’euros à la capitale en 2021 et a fini par intégrer le numéro d’enregistrement obligatoire sur son site. La dynamique est en marche, les moyens sont à disposition. 

Mais il faut oser. Cela implique de résister aux chants des sirènes des plateformes, et de sortir de la naïveté en se rappelant un principe simple : les logements sont faits d’abord et avant tout pour les habitants. Attendre pour agir, c'est agir trop tard.

– Lucie Carpentier et Sylvain Grisot

PS : En écho à nos propositions pour le prochain mandat municipal, il faut lire la newsletter de Manon Loisel et Nicolas Rio sur les défis politiques qui attendent les élus locaux : Lettres aux 500 000 (futurs) élus municipaux.

À l'agenda...

• S'inscrire aux Rencontres Inter Mondes qui se tiennent à Nantes le 8 et 9 octobre sur le thème "Artificiel". Deux jours de partage entre art et urbanisme pour questionner nos visions et enjeux relatifs à la fabrique des territoires.
• Participer aux Rencontres d’architecture en mouvement, organisées par le collectif Encore à Oleron-Sainte-Marie du 9 au 11 octobre. Intitulée “Nous sommes le paysage”, elle questionne notre rapport à la nature et nos représentations pour repenser ce à quoi l’architecture peut servir.
• Prendre la plume pour écrire une lettre à un proche sur le climat, et l'envoyer au podcast Chaleur Humaine (Le Monde) avant le 31 octobre. Si un différent relatif à la crise écologique vous a opposé, c'est l'occasion de vous expliquer et rappeler ce qui vous lie.
• Assister au colloque “L’aménagement, un acte culturel dans des territoires en transition”, le 3 novembre au Sénat. Dans un contexte de profondes mutations territoriales, comment la culture peut-elle devenir un levier d'aménagement et de transformation sociale ?
• Participer à l’événement ZAN en Bretagne : de la théorie à l’action organisé par la Région Bretagne et la Conférence Régionale de Gouvernance du Foncier, le 26 novembre 2025 à Saint Brieuc. Une journée pour les élues, professionnelles et experts de l’aménagement et du foncier en Bretagne qui veulent faire un diagnostic des nouveaux modèles d’aménagement et des outils qu’il reste à inventer.

• Participer à la journée du PUCA du 27 novembre à Paris. Une journée pour revisiter deux décennies de villes en thèses, pour questionner ce que l’action fait de/à la recherche, ce que la recherche fait à l’action. Revisiter le passé pour mieux penser le futur. Pour mieux penser la ville de demain. Une ville moins fragmentée, une ville moins moche, une ville moins chiante.

Et maintenant vous pouvez...

• Lire Eloge du bricolage de Fanny Lederlin (PUF 2023). Une exploration philosophique des vertus du bricolage pour transformer notre rapport aux choses et au vivant, loin des logiques planifiées.

Là où le plan (ou le programme) fait précéder la pratique (qui met en œuvre des moyens) par la théorie (qui fixe la fin et établit les étapes et les buts intermédiaires à atteindre pour y parvenir), le bricolage se présente comme une tactique qui fait précéder la théorie par la pratique : ce sont les moyens qui fixent la fin. Autrement dit, ce sont le contexte, la situation, mais aussi les choses à portée de la main et dans la main et les êtres avec et pour qui agir qui orientent les intentions - toujours ouvertes, provisoires et sujettes à des modifications en cours de route - des agents du bricolage.

• Ecouter “Mayotte : dernier des départements” par La Série Documentaire. Une très belle série de 4 émissions, avec une mention spéciale pour le 3e dédiée à la construction, où l’on retrouve Vincent Lietard et Attila Cheyssial à qui l’on donne aussi la parole dans Voix de Mayotte. 
• Lire la note “Vagues de chaleur, pics & canicules” de l’ADEME. Par les temps qui chauffent, l’ADEME publie un dossier de presse formulant avis et recommandations. C’est une boîte à outils pour les collectivités, les entreprises et les ménages afin de mieux se préparer et s’adapter à nos nouveaux étés.

“Les canicules sont la première cause de mortalité due aux extrêmes climatiques : agir pour le rafraîchissement urbain est alors impératif.”